Se trata de un sistema de ahorro indexado para la compra de viviendas, cuyos instrumentos se denominarán en Unidades de Vivienda y se ajustarán al ritmo de la inflación
Los nuevos créditos hipotecarios, impulsados por el Banco Central, serán ofrecidos a partir de este lunes por las entidades financieras, con el propósito de reanimar el alicaído mercado inmobiliario.
Tras haber decidido la puesta en marcha de la nueva modalidad, el organismo que conduce Federico Sturzenegger estimó que las cuotas se pagarán más bajas que las habituales para un préstamo hipotecario y destacó que se necesitarán menos requisitos para la accesibilidad.
Se trata de un sistema de ahorro indexado para la compra de viviendas, cuyos instrumentos se denominarán en Unidades de Vivienda (UVIs), y se ajustarán al ritmo de la inflación, mientras servirá tanto para préstamos como para depósitos.
Como el crédito está atado a la evolución de la inflación, la deuda puede crecer con el correr de los meses, por lo cual ese es un punto a tomar en cuenta a la hora de decidir qué tan favorable puede ser la nueva alternativa.
Una de las principales ventajas está vinculada con el acceso, ya que para poder obtener el crédito se precisará contar con ingresos menores demostrables, al tiempo que se estima que la cuota inicial será hasta un 60% más baja que la que se debe abonar en los pocos planes que rigen en el mercado.
Beneficios para el ahorrista
La habilitación del ahorro en UVIs pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos” pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo.
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
Beneficios para el tomador de crédito
La habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB.
Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno a 5%. Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía.
Para entender cabalmente la implicancia de lo habilitado, vale comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de créditos y bajo un crédito estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado – en ambos casos a 15 años de plazo. Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVIs.
Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo.
Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible. Es más, –utilizando la trayectoria de inflación pautada por el gobierno[1]- el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el periodo del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado[2]. Esto es porque la tasa de interés de estos créditos tiene implícita una tasa de inflación alta durante todo el período, mientras que esta autoridad monetaria está abocada a que la inflación baje fuertemente en los próximos años.
Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos. Para mayor claridad se adjunta una tabla con los valores de ingresos mensuales requeridos para distintos montos de préstamos, según ambas modalidades.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
Más allá de lo apuntado, los créditos en UVIs podrán dedicarse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como prendarios, personales, o créditos a empresas, siempre a partir de períodos no menores a 1 año.
